Die Mietkaution ist ein Sicherungsmittel für den Vermieter, um sich finanziell vor Nachteilen aus dem Mietverhältnis mit dem Mieter abzusichern. Aber auch für dich als Mieter gibt es einige wichtige Dinge über die Mietkaution zu wissen, denn auch eine Kaution kennt Grenzen und Alternativen.
Im deutschen Recht regelt § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Mietsicherheiten. Die Mietkaution ist dabei die häufigste Mietsicherheit. In § 551 BGB sind unter anderem die Vereinbarung, die Höhe, die Fälligkeit, die Zahlungsmodalitäten und die Anlagepflichten des Vermieters geregelt, deren Einzelheiten für dich als Mieter relevant sein können.
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1 Warum musst du eine Mietkaution bezahlen?
Der Vermieter muss keine Kaution oder anderweitige Mietsicherheit verlangen, die meisten Vermieter vereinbaren mit dem Mieter jedoch eine solche. Das wichtigste ist jedoch: Es bedarf einer Vereinbarung! Ohne Absprache oder Klausel im Mietvertrag bist du als Mieter nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Allerdings kann eine Kaution auch noch nachträglich vereinbart werden.
Grundsätzlich solltest du dir eine Barkaution bei Bezahlung immer quittieren lassen, damit du im Zweifel auch beweisen kannst, dass du eine Kaution an den Vermieter gezahlt hast. Wenn du die Kaution überweist, mache dies im Verwendungszweck deiner Überweisung deutlich.
2 Wie viel Mietkaution musst du bezahlen?
Die Mietkaution darf das dreifache der Monatskaltmiete nicht übersteigen. Setzt der Vermieter die Kaution zu hoch an, kann das zwei Folgen mit sich bringen: Einerseits kann es die Unwirksamkeit der zu viel verlangten Sicherheit und somit einen Rückforderungsanspruch in Höhe des die drei Monatskaltmieten übersteigenden Betrags bedeuten. Andererseits kann es auch dazu führen, dass die Sicherheitsklausel an sich unwirksam ist und du einen Rückforderungsanspruch in der vollen Höhe hast – der Vermieter also ohne Sicherung dasteht. Dies muss jedoch einzelfallabhängig beurteilt werden.
Der Vermieter darf generell beliebig viele Sicherheiten fordern, insofern sie den Höchstbetrag nicht übersteigen. Oft kommt es vor, dass der Vermieter mehrere Sicherheiten – beispielsweise eine Kaution und eine Bürgschaft – fordert. Falls die geforderte Kaution bereits den genannten Höchstbetrag deckt, ist die daneben geforderte Bürgschaft unwirksam.
3 Wann musst du die Mietkaution bezahlen?
Die Mietkaution muss erst am ersten Tag des Mietverhältnisses bezahlt werden. Wenn du also den Vertrag schon einen Monat vorher unterzeichnest, musst du die Kaution noch nicht zahlen, egal was der Vermieter hier behauptet!
Der Mieter ist daneben auch dazu berechtigt, die Kaution in drei aufeinanderfolgenden Raten, also zusammen mit den drei ersten Mietzahlungen, zu leisten – auch entgegen anderweitiger Vereinbarungen mit dem Vermieter. Grundsätzlich ist es zwar besser, wenn du eine Ratenzahlung im Vorhinein mit deinem Vermieter besprichst, aber auch ohne konkrete Absprache bist du zur Ratenzahlung berechtigt. Vermieter und Mieter können auch andere, mietergünstigere Ratenintervalle vereinbaren, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen.
4 Was passiert mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses?
Der Vermieter ist verpflichtet die Mietkaution auf einem von seinem Privatvermögen getrennten Konto anzulegen. Die Kaution ist eine Mietsicherheit und deshalb nur als Absicherung gedacht! Deshalb hast du am Ende des Mietverhältnisses – insofern es nichts zu beanstanden gab – auch das Recht die Kaution zuzüglich der Zinsen herauszufordern.
Grundsätzlich muss eine monetäre Kaution auf einem Bankkonto angelegt werden, Vermieter und Mieter können sich aber auch gemeinsam für eine andere Anlageform entscheiden, wenn diese den Mieter nicht benachteiligt.
5 Wann bekommst du deine Mietkaution wieder zurück?
Mit Beendigung des Mietverhältnisses hast du als Mieter das Recht deine Kaution zurückzufordern, insofern der Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen dich als Mieter hat, die weiterhin besichert werden müssen. Bei der Kaution besteht Zweckbindung, was bedeutet, dass sie lediglich für Forderungen aus dem Mietverhältnis zurückbehalten werden darf.
Ab Auszug hat der Vermieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die zwar einzelfallabhängig bemessen wird, aber in der Regel zwischen drei und maximal sechs Monate beträgt. In dieser Zeit hat der Vermieter das Recht, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, deren Ausbesserung er von der Kaution abziehen darf. Zudem kann er die Kaution teilweise einbehalten, um noch offene Forderungen – zum Beispiel aus Betriebskostenabrechnungen – abzugelten. In diesem Fall kann die Frist auch über sechs Monate hinausgehen.
Achtung: Sobald der Vermieter die Wohnung weitervermietet, ist die Zeit, Schäden aus der Wohnung gegen den Mieter geltend zu machen, abgelaufen! Bringt der Vermieter etwaige Schäden an, nachdem ein neuer Mieter eingezogen ist und will diese mit der Kaution abgelten, ist er dazu nicht mehr berechtigt und du kannst deine gesamte Kaution wieder zurückfordern (falls keine Betriebskosten mehr offen sind und der Vermieter sie dafür einbehält). Im Umkehrschluss darf der Vermieter keine Schäden mehr anbringen, sobald er die Kaution an den Mieter ausbezahlt hat.
Die Höhe des Einbehalts muss dem Mieter zudem zumutbar sein, also realistisch in dem Rahmen liegen, in dem sich der Schaden oder die offene Forderung bewegt. Die Verrechnung sollte dann auch zeitnah erfolgen. Zudem hast du als Mieter das Recht zu erfahren, aus welchen Gründen und auf welcher Berechnungsgrundlage der Vermieter deine Kaution einbehält.
6 Welche Alternativen zur (Bar-)Kaution gibt es?
Die Barkaution ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, eine Mietsicherheit zu vereinbaren. Üblich sind auch Mietsicherheiten wie z.B.:
- Bürgschaften
Bürgschaften können einerseits von Privatpersonen im Umfeld des Mieters – beispielsweise von Eltern und Geschwistern oder Geschäftspartnern – andererseits auch von Banken und Versicherungen übernommen werden. Im Fall von Wohnraum sind private Bürgschaften üblicher. Es können auch Bürgschaften neben einer Kaution vereinbart werden, jedoch darf die Maximalhöhe von drei Kaltmieten insgesamt nicht überschritten werden.
- „verpfändete Sparbücher“
Eine andere Möglichkeit ist es, dass der Mieter ein Sparkonto eröffnet und darauf die Kaution einbezahlt. Beim „verpfändeten Sparbuch“ legt der Mieter das Geld auf einem Sparkonto an und übergibt dem Vermieter dann das dazugehörige Sparbuch. Beim Pfand von Forderungen oder Wertgegenständen ist dies ähnlich, mit der Übergabe oder Aushändigung des Pfands.
Die Vereinbarung von Mietsicherheiten ist somit keineswegs unüblich. Dennoch musst du dir als Mieter auch nicht alles gefallen lassen, denn auch die Kaution kennt ihre Grenzen!